Suudi Arabistan'da gayrimenkul için indirgenmiş nakit akışı: hesaplamalı örnek

İndirgenmiş nakit akışı, Suudi gayrimenkul okurunun bugün ödenen parayla sonraki yıllarda beklenen nakdi karşılaştırmasına yardımcı olur. Her gelecek tutarı aynı bugünkü değer esasına getirir, ardından net bugünkü değeri, yani NPV'yi hesaplamak için ilk harcamayı çıkarır. Yararlı soru, nakdin ne zaman geldiği hesaba katıldıktan sonra teklifin seçilen karşılaştırma ölçütünü hâlâ karşılayıp karşılamadığıdır. Gelecek tahsilatların toplamının pozitif olması tek başına bunu yanıtlamaz.

Yazı, yöntemi Suudi riyaliyle özgün beş yıllık örnek üzerinden açıklar. Örnekteki her fiyat, nakit akışı, satış varsayımı ve iskonto oranı öğretim için kurgulanmıştır. Hiçbiri Riyad veya başka Suudi şehri için piyasa tahmini, mevcut gayrimenkul, finansman teklifi veya beklenen getiri değildir. Yöntem, kira getirisi rehberimize bir zaman boyutu ekler.

Nakit akışlarını tarihli bir zaman çizelgesine yerleştirin

Başlangıç ödemesiyle başlayıp bunu sıfırıncı yıl olarak etiketleyin. Sonra her ileriki tarihte gerçekten kullanılabilecek nakdi gösterin. Gayrimenkul örneğinde tahsil edilen kirayı varlığı işletmek için harcanan tutarlardan ayırın. Boş kalma, yönetim, bakım ve diğer ilgili giderlerin beklenen nakit etkisini ekleyin. İlandan kopyalanmış kira rakamı tam nakit akışı tahmini değildir.

TAQEEM kütüphanesindeki belediye Değerleme Politikası indirgenmiş nakit akışını, gelecekteki akış dizisini bugünkü değere dönüştüren gelir yaklaşımı yöntemi olarak tanımlar. Gerçekçi gelir tahminleri ve uygun iskonto oranının temel girdiler olduğunu da açıklar. Bu belediye belgesini her özel alıma uygulanacak yükümlülük beyanı değil, yöntem kaynağı olarak kullanıyoruz.

Yatırım bakış açısını tutarlı tutun. Finansman öncesi varlık modeliyle borçlanma sonrası malik özkaynak modeli farklı soruları yanıtlar. Aksi hâlde borçsuz olan örneğe bazı kredi ödemelerini ekleyip sonucu tamamen finanse edilmiş alternatifle karşılaştırmayın. Rakam girmeden önce seçtiğiniz bakış açısını yazın.

Her gelecek tutarı bugünkü değere dönüştürün

Nakdin yıl sonunda geldiği yıllık modelde o yılın nakit akışını, bir artı yıllık iskonto oranının yıl sayısı kuvvetine bölün. Basit gösterimle: bugünkü değer = nakit akışı / (1 + oran)^yıl. Bugünkü değerleri toplayıp sıfırıncı yıl harcamasını çıkarın. OpenStax'ın NPV açıklaması bu yaklaşımı ortaya koyar ve seçilen oranın sonucu neden etkilediğini gösterir.

Oran karşılaştırma varsayımıdır, gayrimenkulün o yüzdeyi kazanacağı vaadi değildir. Örnek %6 oranımız, Suudi gayrimenkulü için önerilen iskonto oranı değildir. Gerçek değerlemede oranın dayanağı ve nakit akışlarına uygunluğu desteklenmelidir. Kimin sağladığını, tarihini ve gerekçesini kaydedin.

Zamanlama varsayımları da önemlidir. Aşağıdaki yıllık örnek, hesabı görünür tutmak için tahsilatları yıl sonuna yerleştirir. Gerçek teklifte kararlaştırılan ödeme tarihlerini ve bunlara uygun modeli kullanın. Kira tahsilat zamanlaması rehberi yıllık kira toplamının neden farklı bir aylık nakit durumunu gizleyebileceğini açıklar.

SAR cinsinden özgün beş yıllık örnek

Sıfırıncı yılda tüm kalemleri kapsayan ilk harcamayı 1.000.000 SAR varsayın. Kurgu gayrimenkul beş yıl boyunca yıllık 50.000 SAR net faaliyet nakdi üretir. Beşinci yıl sonunda satışın, varsayılan tüm elden çıkarma ödemelerinden sonra 1.000.000 SAR sağladığını kabul edin. Bu basit örnekte borçlanma yoktur; faaliyet ve satış tutarları, hayalî durum için varsayılan maliyetler düşülmüş net tutarlardır. Gerçek modelde bu giderlerin ayrıntılandırılması ve doğrulanması gerekir.

Örnek yıllık %6 iskonto oranında faaliyet nakdinin en yakın riyale yuvarlanmış bugünkü değerleri şöyledir:

Beşinci yıl net satış tutarının bugünkü değeri yaklaşık 747.258 SAR'dır. Altı bugünkü değeri yuvarlanmamış hesaplarla toplamak 957.876 SAR verir. İlk 1.000.000 SAR çıkarıldığında NPV yaklaşık eksi 42.124 SAR olur. Görüntülenen yuvarlanmış satırların toplamı, tam hassasiyetli hesaptan biraz farklı olabilir.

İskonto olmadan örneğin gelecek nakit tahsilatları toplamı 1.250.000 SAR, ilk harcamadan farkı 250.000 SAR'dır. Pozitif iskonto edilmemiş fark ile negatif NPV farklı karşılaştırmaları anlatır. Negatif NPV, varsayılan nakit dizisinin örnek %6 karşılaştırma ölçütünün gerisinde kaldığını söyler; gerçekleşmiş zarar bildirmez veya gerçek malikin ne tahsil edeceğini öngörmez.

Sonucu değiştiren varsayımları sınayın

Aynı kurgu nakit akışlarını koruyup yalnızca örnek oranı değiştirin. Yuvarlamadan önce hesaplanan NPV'ler, sonucun bu varsayıma ne kadar bağlı olduğunu gösterir:

Şimdi %6 oranını koruyup üçüncü yıl sonunda varsayımsal 40.000 SAR onarım ödemesi ekleyin. Bugünkü değeri yaklaşık 33.585 SAR olup NPV'yi yaklaşık eksi 75.708 SAR'a düşürür. Bu, yıllık net nakitten zaten düşülmüş onarımın ikinci kesintisi değil, ek ödemedir. Nakit akışı ve büyük onarımlar rehberi modellemeden önce bu kategorileri düzenlemek için kullanılmalıdır.

TAQEEM'de yayımlanan belediye Değerleme Kılavuzu DCF'nin değişen gelecek geliri nasıl temsil edebildiğini ve nakit akışı öngörülerinin iskonto varsayımlarıyla neden tutarlı olması gerektiğini açıklar. Kendi karşılaştırmanızda temel durumu ve ayrı stres durumlarını etiketleyin. Etkisini anlamak için önce tek girdiyi değiştirin; sonra birkaç şeyin birlikte ters gittiği birleşik senaryoyu inceleyin.

Çıkış varsayımını kira kadar dikkatle inceleyin

Örneğimizde iskonto edilmiş satış tutarı toplam bugünkü değerin büyük kısmını oluşturur. Bu da çıkış varsayımını yanıtın önemli parçası yapar. Önerilen satış tarihini, brüt fiyatı, elden çıkarma ödemelerini ve net hasılatı ayrı kaydedin. Ardından fiyatı hangi kanıtın desteklediğini ve satış gecikmesinin sonucu değiştirip değiştirmediğini sorun. Gayrimenkulden çıkış likiditesi rehberi bu kanıt sorularını çerçevelemeye yardımcı olur.

Hesabın yanında okunabilir varsayım tablosuyla bitirin. Her girdinin kaynağını ve tarihini listeleyin, tahminleri açıkça işaretleyin, dışlanan kalemleri açıklayın ve yuvarlanmamış çalışma rakamlarını saklayın. Başka okur modeli yeniden oluşturup varsayımlarını sorgulayabildiğinde model daha yararlıdır. Dayanaksız kira, açıklanmamış oran veya iyimser satış rakamıyla elde edilen cazip NPV, araştırmanın yerine geçmez; daha fazla araştırma gerektirir.