Suudi Arabistan'da bir gayrimenkulün kira getirisi hesabı, ancak dayandığı kira, gider ve sermaye tutarları görünürse yararlıdır. İlan edilen iki getiri farklı şeyleri ifade edebilir. Yüzdeleri karşılaştırmadan önce hesabı isteyin.
Bu, Al Arabia Properties'in analizidir. Aşağıdaki tüm rakamlar varsayımsal hesap örnekleridir; Suudi piyasa verisi, gayrimenkul teklifi veya getiri vaadi değildir. Vergi, finansman ve işleme özgü danışmanlık ayrıca incelenmelidir.
Satın alma bedeline göre brüt getiri = gider öncesi yıllık kira ÷ satın alma bedeli × 100. Hızlı bir karşılaştırma ölçüsüdür; ancak edinim giderlerini, boş kalmayı ve mülkiyet giderlerini dışarıda bırakır.
Varsayımsal örnek: 1.000.000 SAR bedel ve tam yıl için 60.000 SAR kira, %6 brüt getiri üretir. Edinim ve ilk hazırlık giderleri toplam yatırımı 1.080.000 SAR'a çıkarırsa aynı kira bu tutarın yaklaşık %5,56'sıdır. İki yüzde farklı paydalar kullanır; bunları açıkça adlandırın.
80.000 SAR fark, bu örnek için varsayılan toplamdır. Suudi Arabistan'a ait bir ücret tarifesi veya belirli bir alımın gider tahmini değildir.
Toplam maliyete göre net işletme getirisi = boş kalma ve işletme giderleri sonrası yıllık kira tahsilatı ÷ toplam edinim ve ilk hazırlık maliyeti × 100. Bu tanım finansman ve vergi öncesidir. Sonucu elinizde kalan kâr olarak tanımlamak yerine bu kalemleri ayrı tutun.
Aynı varsayımsal örnekte 5.000 SAR tutarında bir aylık boş kalma ve 12.000 SAR yıllık işletme giderinden sonra 43.000 SAR kalır. Bu tutar 1.080.000 SAR'a bölündüğünde yaklaşık %3,98 elde edilir. İki ay boş kalırsa sonuç 38.000 SAR, yani yaklaşık %3,52 olur. Kira artışı veya yeniden satış kazancı varsayılmaz.
Resmî bağlam: Birimlerin yönetimine ilişkin kanun, malik birliklerinin düzenini ve ortak bölümlerin yönetim ve bakımına katkıları düzenler. Varsa ilgili ana sözleşmeyi, bütçeyi ve ödeme geçmişini isteyin. Hukuki çerçeveden veya başka bir projenin ilanından bir binanın fiilî bedellerini çıkarmayın.
Resmî kaynak: REGA — Gayrimenkul Birimlerinin Mülkiyeti, Bölünmesi ve Yönetimi Kanunu
Pratik yöntem: Her girdiye kaynak, tarih ve güvenilirlik notu ekleyin. Malikin geçmiş faturası geçmişteki giderin kanıtıdır; gelecek yılın faturasının garantisi değildir. Yaklaşan onarımları kaydedin ve görünürde düşük maliyetli dönemin geçici olup olmadığını sorun.
Kredi geri ödemeleri kullanılabilir nakdinizi değiştirir. Finansman ödemelerini, varsa vergiyi ve büyük harcamaları işletme hesabından sonra gösterin. Kendi nakit katkınızın getirisini hesaplıyorsanız bunu ayrı adlandırın ve borcun nasıl ele alındığını açıklayın.
Gelecekteki satış başka varsayımlar getirir: satış bedeli, satış giderleri, kalan borç ve tamamlanma süresi. Varsayılan fiyat artışını bir yıllık kiraya ekleyip sonuca garantili kira getirisi demeyin. Harcama para biriminiz gayrimenkulünkinden farklıysa bu riski de ayrı gösterin.
Açıklayabileceğiniz varsayımlarla bir temel senaryo ve daha zorlayıcı bir senaryo tutun. Amaç, hangi girdilerin sonucu belirlediğini ve hangilerinin daha güçlü kanıt gerektirdiğini görmektir. Tek bir yüzde, yatırımın size uygun olduğunu ortaya koyamaz.
Gayrimenkul planlarınız için iletişim seçeneklerini inceleyin
İnceleme tarihini bir sonraki güvenilir kira, gider veya mevcudiyet bilgisine bağlayın. Tarihli bir yeniden hesaplama, eski bir yüzdenin varsayımları olmadan dolaşımda kalmasından daha yararlıdır.
Satın alma maliyeti esasını, yıllık kira varsayımını, boş kalma payını ve her işletme giderini kaynak tarihleriyle ayrı satırlara yazın. Brüt ve net hesabı eksiksiz gösterin; ölçünün dışında kalan finansman ve edinim kalemleri dâhil, nelerin hariç tutulduğunu belirtin. Daha düşük kira, daha fazla boş kalma ve daha yüksek gider senaryoları ekleyin; sonucu en çok hangi girdinin değiştirdiğini açıklayın. Emsal kanıtı zayıfsa daha fazla ondalık basamak yerine bir aralık kullanın. İkinci bir inceleyiciden belirtilen girdilerle hesabı yeniden yapmasını isteyin; yeniden üretilemeyen sonuç bir alım kararına yön vermemelidir. Kiralar, durum ve bedeller aynı projede bile değişebildiğinden tabloyu tanımlanabilir tek bir birime bağlayın. Teklif fiyatı, hizmet bedeli, eşyalandırma planı veya kira kanıtı değiştiğinde güncelleyin. Yayımlanan yüzde, varsayımlara dayalı analiz olarak kalmalı; garantili getiriye veya mülkiyet, vergi, finansman ve işlem kontrollerinin yerine geçecek bir unsura dönüşmemelidir.
Brüt getiri, net getiri veya yatırılan nakdin getirisini mi hesapladığınızı belirtin. Tek bir yıllık dönem kullanın ve formülü gösterin. Brüt getiri, yıllık kirayı belirtilen gayrimenkul maliyetiyle karşılaştırır; net getiri, tanımlanmış işletme giderlerini düşer; nakit getirisi ise yatırımcının fiilî nakdine ve finansmanın nasıl işlendiğine de bağlıdır. Bu ölçüler farklı soruları yanıtlar; etiketlemeden aynı tabloya koymayın.
Konum, alan, durum, eşya ve kira sözleşmesi yapısı bakımından benzer emsaller kullanın; gözlem tarihini kaydedin. Talep edilen kira bir teklifin kanıtıdır; gerçekleşen kiranın veya kesintisiz doluluğun kanıtı değildir. Kanıt sınırlıysa aralık kullanın ve açıklayın. Önceden belirlenmiş sonucu desteklemek için yalnızca görünen en yüksek ilanı seçmeyin.
Kira varsayımını, stratejiye uygun biçimde boş kalmayı, kiralama süresini, teşvikleri ve tahsilat riskini dikkate alarak beklenen tahsilata dönüştürün. Başka bir inceleyicinin değiştirebilmesi için ayrılan payı görünür tutun. Kısa ve uzun süreli kiralamaların işletme düzenleri farklıdır; kanıt ve açık açıklama olmadan doluluk varsayımını birinden diğerine taşımayın.
Hizmet bedellerini, yönetimi, bakımı, sigortayı, boş dönemde üstlenilen elektrik ve su gibi giderleri, kiralama maliyetlerini ve dönemsel yenilemeyi listeleyin. Düzenli işletme giderlerini edinim ve finansmandan ayırın; ardından seçilen getiriye hangilerinin dâhil olduğunu belirtin. Varsa gerçek belgeleri kullanın. Bilinmeyen gider dışlanmak yerine bir aralıkla test edilmelidir; dışlamak sonucu kanıtın desteklediğinden daha kesin ve cazip gösterir.
Temel senaryoyu ve kira, doluluk ve giderin daha olumsuz birleşimlerini hesaplayın. En etkili değişkeni ve aralığını daraltmak için gereken kanıtı belirleyin. Sonucu getiri vaadi olarak değil, tarihli varsayımlara dayanan senaryo olarak sunun. Fiyat, birim, sözleşme kanıtı veya işletme bedelleri değiştiğinde yeniden hesaplayın; karar geçmişinin anlaşılması için önceki sürümü saklayın.
Yatırım için kısa liste hazırlamadan önce Suudi Arabistan'daki gayrimenkul projelerini tutarlı konut bilgileri, kanıtlar, toplam maliyetler, zamanlama ve risklerle karşılaştırın.
Devamını okuyun
Riyal cinsinden özgün örnekler ve tarihli resmî yöntem kaynaklarıyla net gelir ve kapitalizasyon oranlarının Suudi gayrimenkulünün gösterge değerine etkisini test edin.
Henüz gayrimenkul seçilmedi